Hotelpachtverträge: OLG Düsseldorf setzt klare Grenzen
Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 18. September 2025 (Az. I-10 U 116/24) die Voraussetzungen für pandemiebedingte Anpassungen von Hotelmiet- und -pachtverträgen nach § 313 Abs. 1 BGB deutlich präzisiert und verschärft.
Kernpunkte des Urteils
- Vertragsanpassungen nur bei konkreten Eingriffen: Anpassungen kommen ausschließlich in Betracht, wenn hoheitliche Maßnahmen den Betrieb unmittelbar beschränkt haben – etwa durch Beherbergungsverbote oder Kapazitätsvorgaben.
- Nachfragerückgänge sind Pächtern zuzurechnen: Allgemeine Umsatzrückgänge infolge von Verunsicherung oder Nachfragerückgang gelten als unternehmerisches Risiko und rechtfertigen keine Anpassung.
- Strikte Objektbezogenheit bei Unterstützungsleistungen: Staatliche Hilfen müssen klar einem konkreten Hotel zugeordnet werden („Stand-Alone-Prinzip“). Eine pauschale Verteilung über ein Portfolio ist nicht ausreichend.
Mit dieser Entscheidung distanziert sich das OLG Düsseldorf ausdrücklich von einer jüngeren Entscheidung des OLG Karlsruhe und folgt der strengeren Linie des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahr 2022.
Bedeutung für die Praxis
Das Urteil stärkt die Position von Vermietern und Verpächtern. Für Mieter und Pächter bedeutet es dagegen eine erhöhte Darlegungslast:
- Alle behördlichen Auflagen (z. B. Kapazitätsbeschränkungen, Beherbergungsverbote) müssen lückenlos dokumentiert werden.
- Auch die konkrete Verwendung staatlicher Beihilfen ist objektgenau nachzuweisen.
Empfehlung für Mitglieder
Wir empfehlen Hoteliers und Gastronomen, künftig:
- Dokumentation und Nachweise zu behördlichen Vorgaben und Hilfen sorgfältig vorzuhalten,
- Zeitreihen und Belege belastbar aufzubereiten,
- und – wo möglich – vertragliche Anpassungsklauseln für künftige Ausnahmesituationen frühzeitig mit Vermietern bzw. Verpächtern zu verhandeln.
Damit schafft das Urteil mehr Rechtssicherheit, verlangt aber zugleich von den Betrieben eine deutlich strengere Nachweisführung.
Quelle: IHA
