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Mietminderungen im Lockdown sind grundsätzlich berechtigt | BGH Urteil gefällt (Az. XII ZR 8/21).

Mieter gewerblich genutzter Räume können in Folge von Corona-Lockdowns Anspruch auf eine Anpassung der Miete haben.

Es müssten aber immer sämtliche Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Grundlage dabei ist eine Störung der Geschäftsgrundlage hinsichtlich Nutzungsart und der Publikumsverkehr.

Zu den individuellen Umständen zählten zum Beispiel die Umsatzeinbußen für das konkrete Objekt, staatliche Hilfen oder Versicherungsleistungen. Beide Seiten – Mieter und Vermieter – seien durch die staatlichen Maßnahmen im Kampf gegen die Corona-Pandemie belastet, keine Seite trage allein Verantwortung. Allerdings gibt es keine pauschale Regelung wie eine Aufteilung der Kosten je zur Hälfte auf Mieter und Vermieter. Komplizierte Prozesse dürften nun folgen.

Die Gerichte unterer Instanzen hatten in zahlreichen Entscheidungen sehr unterschiedliche Auffassungen vertreten

Weitere rechtliche Auseinandersetzung rund um die Folgen der Corona-Maßnahmen stehen an: Am 26. Januar soll in Karlsruhe über die Frage verhandelt werden, ob einem Gastronom Ansprüche aus einer Betriebsschließungsversicherung wegen der Schließung seiner Gaststätte infolge der Pandemie zustehen.

Zudem kündigte der Bundesgerichtshof an, Anfang März über Entschädigungen und Schadenersatz für coronabedingte Betriebsschließungen zu verhandeln. Der Inhaber eines Hotel- und Gaststättenbetriebs verlangt vom Land Brandenburg den Ersatz seiner Einbußen, die nicht durch gewährte Soforthilfen gedeckt wurden.
 

Prof. Dr. Clemens Engelhardt, Rechtsanwalt, Partner bei trustberg und Professor für Wirtschaftsrecht in München

Was bedeutet das Urteil?
Es herrscht nun Klarheit darüber, dass dem Mieter im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB zustehen kann. Das kann nun niemand mehr in Zweifel ziehen mit der pauschalen Argumentation, das sogenannte Betriebsrisiko läge beim Mieter und COVID wäre eben Betriebsrisiko.

Ebenso ist nunmehr klar, dass etwaige staatliche Hilfen berücksichtigt werden müssen und Mieter sich diese anrechnen lassen müssen. Das überzeugt aus meiner Sicht. Einen Automatismus, nachdem zwingend 50 Prozent der Miete oder Pacht entfallen - ohne Stundung, Rückzahlung, Verzinsung, Besserungsschein - gibt es jedoch nicht.

Ist das Urteil auf andere Branchen übertragbar?
Die Argumentation ist genereller Natur. Es geht um die Frage der enttäuschten Gewinnerwartung aufgrund eines externen Ereignisses, welches weder Mieter noch Vermieter verursacht haben. Dies trifft auf Hotellerie und Gastronomie gleichermaßen zu.

Haben die Gerichte bisher zu sehr die Eigentümerseite berücksichtigt?
Betrachtet man die rechtlichen Details, lautet die Antwort: nein. Die Gestaltungen der einzelnen Entscheidungen sind unterschiedlich und hängen unter anderem mit der Bereitschaft der Mieter zusammen, ihre Zahlen offen zu legen. Dies ist aber eine Voraussetzung, um eine Anpassung der Miete oder Pacht über § 313 BGB zu erlangen.

Trotz hoher Hürden: Wird der Anspruch der Gewerbetreibenden nach der neuen Rechtsprechung erleichtert?
Ja. Denn der BGH stellt vieles klar und räumt Zweifel aus.

Empfehlung an Hoteliers und Gastronomen jetzt?
Unverändert empfehlen wir den Mietern, das Gespräch mit den Vermietern zu suchen. Denn das gibt das Gesetz im Rahmen von § 313 BGB vor, bestätigt durch den BGH. Wir haben hier in den vergangenen zwei Jahren viele unterschiedliche Lösungen verhandeln können, die auch dem Umstand Rechnung tragen, dass es sich um langfristige Vertrags- und Geschäftsbeziehungen handelt.

 

Quelle: Berichte der AHGZ vom

12.01.2022

https://www.ahgz.de/gastronomie/news/corona-massnahmen-mietminderungen-im-lockdown-sind-grundsaetzlich-berechtigt-304414?utm_source=%2Fmeta%2Fnewsletter%2Fam-morgen&utm_medium=newsletter&utm_campaign=nl1320&utm_term=a162edc2e348f2ea740e35f6a87fbdaf

13.01.2022

https://www.ahgz.de/hotellerie/news/rechtsprechung-prof.-engelhardt-bgh-urteil-trifft-auch-auf-hotellerie-und-gastronomie-zu-304423?utm_source=%2Fmeta%2Fnewsletter%2Fextra-news&utm_medium=newsletter&utm_campaign=nl1323&utm_term=a162edc2e348f2ea740e35f6a87fbdaf

Erstellt von Franziska Luthardt DEHOGA Sachsen letzte Änderung am

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